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　　今年以來，基礎設施REITs（不動產投資信托基金）市場底層資產擴容仍在繼續。自試點推出以來，該市場在盤活存量資產、擴大有效投資等方面發揮了重要作用。近日，備受市場期待的首批4只消費基礎設施REITs“嘗鮮”獲受理，這也意味著REITs市場正迎來新一輪高質量擴容。與此同時，醫藥倉儲、文旅、水電等多品類資產也正在積極探索中。

　　具體來看，率先申報并獲受理的4只產品分別為華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“印力REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“金茂REIT”）、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“物美REIT”）。

　　來自中信證券研究團隊的統計數據顯示，其底層資產包括3個購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個以超市為主力店的社區商業物業（物美REIT），合計可出租面積37.3萬平方米。其中3個購物中心平均面積9.8萬平方米，4個社區商業平均面積1.9萬平方米。另外，這些底層資產分別位于北京（物美REIT）、杭州（印力REIT）、青島（華潤REIT）、長沙（金茂REIT），均位于一線或核心二線城市，人群密集，消費水平較高。

　　根據基金公告，首批4只消費類基礎設施REITs底層資產合計評估價值為143億元，預計募資127億元。中信證券研究團隊進一步分析稱，按擬募資金額計算，印力REIT、華潤REIT、金茂REIT、物美REIT預計2024年現金分派率分別為4.8%、4.7%、4.8%和6.8%，均顯著高于3.8%的產權類REITs發行最低預期現金分派率要求。

　　國信證券指出，一般來說，消費基礎設施投入成本較大，投資回收周期較長，給公司正常運營帶來較大資金壓力。而通過公募REITs項目，公司一方面能夠即時獲取高額投資收益，補充流動資金；另一方面，由于監管要求企業需認購相關REITs基金份額不低于20%，而消費基礎設施REITs項目未來3年每年強制分紅率達3.8%，能夠給予企業穩定的現金流收入。

　　萬科董事會主席郁亮近日表示，對不動產經營業務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠將不動產變為動產，打通投融管退的閉環。據悉，目前萬科商業、物流、租賃住房也都在積極準備REITs，另外，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產項目，項目規模在25萬平方米左右，已報送至地方發改委，有望今年內發行REITs。

　　中金公司認為，消費基礎設施REITs的推動是眾望所歸，料帶動REITs市場進入新一輪高質量擴容。此外，股票市場也有必要關注消費基礎設施REITs的發展，尤其是未來其與房企的互動關系，以及中國不動產行業長期投融資轉型所可能孕育出的投資機遇。

　　除了首批消費基礎設施REITs項目，Wind統計顯示，目前還有涉及園區、交通、能源等領域的7只產品也在“排隊入場”中。

　　這7只產品分別為易方達廣州開發區高新產業園封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、博時津開科工產業園封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金、建信金風新能源封閉式基礎設施證券投資基金、中金重慶兩江產業園封閉式基礎設施證券投資基金。

　　常態化發行穩步推進中，公募REITs一級市場今年以來擴容增類表現持續活躍。10月30日，九州通在第三季度業績說明會上表示，已于10月向國家發改委正式提交REITs申報材料。公司擬以擁有的約330多萬平方米的醫藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，分批發行公募REITs，首批入池資產預計總建筑面積超過17萬平方米。如果成功發行，有望成為國內醫藥行業首單公募REITs、醫藥倉儲物流首單REITs以及湖北省首單民營企業公募REITs。業內人士表示，未來旅游景區基礎設施REITs、水電基礎設施REITs等新品類也有望面市，為市場投資者提供更多選擇。

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