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　　新年伊始，漫步天津市天開高教科創(chuàng)園，一陣陣面包香氣飄散街頭，牛肉面館里排起了長隊(duì)。抬眼望去，銀行、電信營業(yè)廳、咖啡廳人來人往。一支二三十人的參觀隊(duì)伍正跟著講解員穿行在樓宇間……

　　很難想象，這座頗有人氣的科創(chuàng)園一年前還是一座“荒廢廣場”。從枯草、破窗、爛尾樓到店鋪林立、麥當(dāng)勞也正計(jì)劃入駐，僅用時(shí)3個(gè)月，閑置近10年的樓宇上演了“驚天大逆轉(zhuǎn)”。

　　多年以來，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市發(fā)展，一些“城市地標(biāo)”變成“城市傷疤”，曾經(jīng)的“領(lǐng)頭羊企業(yè)”成了流浪貓聚集地，造成巨大資源浪費(fèi)。

　　近兩年來，天津給“傷疤”動(dòng)手術(shù)，為“空樓”注人氣，一棟棟爛尾樓宇“枯木又逢春”，一座座老舊廠房迎來新主人、一塊塊閑置土地開啟新項(xiàng)目，僅市屬國資系統(tǒng)就已盤活資產(chǎn)336萬平方米，收益230億元。

天開高教科創(chuàng)園開園時(shí)場景。資料照片

　　城市的“傷疤”　歷史的痕跡

　　從地鐵天拖站下車步行僅幾分鐘，便走到磚紅色建筑風(fēng)格的天拖創(chuàng)意生活園。這里位于天津市南開區(qū)，離著名的南開大學(xué)不遠(yuǎn)。

　　然而，這片交通便利的中心城區(qū)給人一種“城中村”的感覺：走在路上，隔幾米就碰到一根電線桿，拐個(gè)彎還能看到懸離地面2米的暖氣管道，沿街道架起通往附近的居民小區(qū)。再往前走，沿街8家底商中有6家的玻璃門一片塵土，靜待出租。

　　只有靜靜矗立的“牛頭”雕塑，提醒人們這里曾經(jīng)的繁華。

　　天拖創(chuàng)意生活園的前身是天津拖拉機(jī)廠。1958年，我國第一輛中馬力輪式拖拉機(jī)“鐵牛”在此問世。作為傳統(tǒng)工業(yè)基地，天津拖拉機(jī)廠、天津第一機(jī)床總廠等一大批傳統(tǒng)制造企業(yè)的名字響徹全國，在我國工業(yè)史上留下濃墨重彩的一筆。

　　1986年至1998年，伴隨國有企業(yè)改革和新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)，天津很多工業(yè)企業(yè)開始從中心城區(qū)向?yàn)I海新區(qū)轉(zhuǎn)移，此后部分老廠區(qū)閑置起來。

　　河?xùn)|區(qū)成林道地鐵站附近也有這樣的痕跡：長長的磚墻圍起一片荒地，隔開了周邊的高樓林立。這塊土地上的天津制藥廠在世紀(jì)之交遷至濱海新區(qū)后，地塊便閑置下來，至今已有20多年。

　　近年來，因?yàn)橘Y金鏈斷裂或市場不景氣等原因，爛尾樓又成為城市新“傷疤”。天開園的前身是一家民營企業(yè)開發(fā)的寫字樓“科技廣場”。這家民營企業(yè)破產(chǎn)后，由破產(chǎn)管理人亞星清算事務(wù)有限公司接管。其經(jīng)理趙錦介紹說，這家企業(yè)由于民間借貸等原因，資金鏈斷裂，破產(chǎn)時(shí)8棟寫字樓、公寓樓基本完工，其中2棟有上百套房子已經(jīng)賣出去，“特別可惜”。

　　此外，一些樓宇的空置率有所上升，帶來“新閑置”。比如，天津市凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司2022年報(bào)顯示，2018年以來天津某區(qū)2020年-2022年寫字樓成交量價(jià)呈持續(xù)下降趨勢，空置率達(dá)到43%。

　　“近年來，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，產(chǎn)出貢獻(xiàn)下降，支撐作用減弱，面臨產(chǎn)業(yè)空心化等突出問題，亟須在產(chǎn)業(yè)定位、功能承載、空間布局、政策引導(dǎo)等方面深入謀劃、創(chuàng)新破局。”天津市相關(guān)部門一位負(fù)責(zé)人說。

　　為何閑置幾十年？

　　記者走訪十幾處閑置資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，雖然閑置資產(chǎn)所處地段普遍不錯(cuò)，但命運(yùn)千差萬別。有的辦公樓小院閑置兩三年后迎來新生，但有家管樂器廠舊址閑置了20余年仍無人理睬。這樣閑置十幾年、幾十年的情況并非個(gè)例。地理位置優(yōu)越、交通便利的場所為何閑置多年？

　　首先，房屋產(chǎn)權(quán)遺留問題盤根錯(cuò)節(jié)。天津二次方產(chǎn)業(yè)園盤活前是一處閑置兩三年的辦公場所。一位不愿透露姓名的原單位負(fù)責(zé)人說，樓房曾多次違章加蓋，現(xiàn)有廠房面積與房本面積有較大出入。“按照現(xiàn)有政策，得按照房本恢復(fù)原樣再開發(fā)。但拆遷投入太大，沒人愿意接手”。

　　其次，土地性質(zhì)影響運(yùn)營成本。閑置廠房大多是以前的紡織、化工、機(jī)械等企業(yè)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。這些地方重新開發(fā)時(shí)一般選擇商業(yè)、文化、旅游等。這便需要變更為商業(yè)用地。河?xùn)|區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)局局長馬俊猛解釋說，商業(yè)用地開發(fā)成本較工業(yè)用地高出近一倍，僅這一項(xiàng)便令不少老舊廠房盤活項(xiàng)目“未啟動(dòng)先流產(chǎn)”。

　　文物保護(hù)與廠房開發(fā)平衡難，也是導(dǎo)致閑置的重要因素。在老工業(yè)基地天津，不少老舊廠房列入地方文物或工業(yè)遺產(chǎn)。比如，和平區(qū)成都道上有一座二層磚木結(jié)構(gòu)西式小洋樓，走在木質(zhì)樓梯和地板上，歷史的厚重感撲面而來。這是著名抗日將領(lǐng)張自忠的故居，2013年被評(píng)定為天津市第四批文物保護(hù)單位。“那時(shí)，小洋樓里有一家餐飲企業(yè)，但人來人往、煙熏火燎會(huì)對(duì)磚木結(jié)構(gòu)房屋造成一定程度的損害，按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定，我們需要先清退再招商。”天津市政建設(shè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理馬建苓說。

　　此外，盤活的經(jīng)濟(jì)賬不劃算。天津市產(chǎn)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)顯示，閑置廠房重新利用中超半數(shù)是租賃。天津一家民營廠房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人張鴻燁給記者算了一筆賬，以每平方米至少1000元的改造費(fèi)用計(jì)算，改造一家中型老廠房動(dòng)輒幾千萬元，而租賃廠房很難向銀行貸款，巨額資金投入讓民營企業(yè)有心無力。

　　“看得見的手”拉一把“看不見的手”

　　如果梳理一幅“閑置資產(chǎn)地圖”就會(huì)看到，閑置資產(chǎn)以老城區(qū)、中心城區(qū)為主，以國有資產(chǎn)、行政事業(yè)單位資產(chǎn)為主，其中有老舊廠房、寫字樓、閑置地塊、辦公用房、小洋樓等。但也不乏郊區(qū)地塊、民企資產(chǎn)。比如，濱海新區(qū)一家民營汽車配件工廠倒閉后，占地26萬平方米的工廠閑置多年。

　　盤活如此復(fù)雜的資產(chǎn)并非易事。接手“科技廣場”后，趙錦感慨，爛尾樓導(dǎo)致的上訪全市有名，“背著幾十億元的債務(wù)，僅靠市場手段很難盤活起來”。

　　這也是閑置資產(chǎn)所有人的共同心聲。天拖地塊在2019年由兩家房地產(chǎn)企業(yè)接手，改造為商業(yè)街，但面臨招商難題，幾十米高的“鎏金現(xiàn)鋪火熱招商”廣告海報(bào)已經(jīng)掉色，入駐率也僅三四成。

　　2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》；2022年9月，天津市政府辦公廳發(fā)布《天津市進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資若干措施》；2022年12月，天津市提出“中心城區(qū)更新提升行動(dòng)”等“十項(xiàng)行動(dòng)”，盤活存量資源是重要內(nèi)容。此后天津出臺(tái)一系列創(chuàng)新政策，盤活閑置資產(chǎn)進(jìn)入快車道。

　　產(chǎn)權(quán)問題和土地性質(zhì)是兩塊“硬骨頭”。對(duì)此，天津市河?xùn)|區(qū)委經(jīng)過多輪商討，以會(huì)議紀(jì)要形式允許企業(yè)利用現(xiàn)有廠房進(jìn)行改造，無需拆掉重建。“沒有政府背書，誰也不敢放心搬進(jìn)來。”受益于這項(xiàng)政策的二次方產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營負(fù)責(zé)人孫文普說。

　　同時(shí)，天津依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)發(fā)文提出，以5年為過渡期，允許工業(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。從實(shí)際效果來看，推遲土地性質(zhì)變更對(duì)財(cái)政來說利大于弊。馬俊猛說：“園區(qū)資源得以在短時(shí)間內(nèi)盤活，平均每個(gè)園區(qū)增加稅收上百萬元。”

　　針對(duì)文物保護(hù)問題也想出了新辦法。2023年夏天，在第四批國家工業(yè)遺產(chǎn)名單上的“天津第三棉紡織廠”廠房里，施工人員在室內(nèi)搭建鋼筋，灌入水泥，將原有建筑“包”起來，在廠房里建了個(gè)小一號(hào)的新房子。

　　目前，這一工程已經(jīng)完工。天津棉三創(chuàng)意企業(yè)管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理陳強(qiáng)介紹，為了最大限度保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)，公司與文物保護(hù)單位溝通后開創(chuàng)了“房中房”方案，既保護(hù)了文物，又開發(fā)了閑置空間，給這座老建筑帶來新生機(jī)。

　　除了一系列政策突破，真金白銀地投入也必不可少。天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委2023年公開數(shù)據(jù)顯示，全市審定城市更新項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，總投資1473億元。

　　“我們將以項(xiàng)目為抓手，做好商務(wù)樓宇、閑置老舊廠房、小洋樓等閑置低效資源利用類更新，盤活存量、擴(kuò)大增量、提升質(zhì)量。”天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)二級(jí)巡視員侯學(xué)鋼說。

　　“大賬本”算贏“小賬本”

　　幾個(gè)月前，記者走進(jìn)吉利遠(yuǎn)程新能源商用車天津工廠項(xiàng)目工地，數(shù)百米長的U型車間基本完工，一些工人在嚴(yán)冬中加緊修建試車跑道。

　　一片“叮叮當(dāng)當(dāng)”聲中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)方、泰達(dá)科工園經(jīng)理李世元給記者算了一筆賬，同等體量的新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，新建成本大約每平方米4000至5000元，但盤活閑置廠房后，改造成本只有1000元左右。

　　事實(shí)上，本輪盤活閑置資產(chǎn)基本由國企主導(dǎo)。比如，天拖地塊由天津泰達(dá)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司承接，天開園由天津宏達(dá)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)開發(fā)，吉利遠(yuǎn)程新能源商用車天津工廠項(xiàng)目由泰達(dá)科工園負(fù)責(zé)。多家承接項(xiàng)目的國有企業(yè)負(fù)責(zé)人反映，盤活項(xiàng)目一般需要20年至25年才能盈利。

　　從企業(yè)的小賬來看總體盈利很少。按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，住宅與商業(yè)開發(fā)比例在6：4左右可以盈利。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣，作為盈利點(diǎn)的住宅出售成了難題，這意味著盤活項(xiàng)目并不能快速回本。

　　“盤活項(xiàng)目得到銀行低息貸款的融資支持，但國有企業(yè)接手盤活項(xiàng)目基本是微利。”天津泰達(dá)融晟城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司南開區(qū)天拖片區(qū)城市更新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙丹江說，這是國企應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

　　然而，從社會(huì)效益的“大賬”來看，這是一筆非常劃算的買賣。閑置廠房盤活帶來國有資產(chǎn)增值。天津市國資委數(shù)據(jù)顯示，全市市屬國有資產(chǎn)閑置約500萬平方米，2022年、2023年全市盤活336萬平方米，收益達(dá)到230億元。

　　天津產(chǎn)權(quán)交易中心總經(jīng)理助理夏龍江介紹，2022年到2023年國企存量資產(chǎn)盤活交易額達(dá)435億元，增值溢價(jià)超9億元。比如，渤化集團(tuán)國際輪胎公司廠房、設(shè)備通過掛牌轉(zhuǎn)讓，盤活國有資產(chǎn)價(jià)值7.1億元。

　　老城區(qū)經(jīng)濟(jì)由此迸發(fā)活力。天津工業(yè)縫紉機(jī)廠改造為新動(dòng)能引育中心后，入駐高科技企業(yè)36家，第一年園區(qū)總收入達(dá)到1.2億元；閑置辦公樓改造成二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園“二次方”后，交易額每月新增2000萬元，一年的交易額有望達(dá)到10億元。天拖地塊也進(jìn)入二次盤活階段，在東、南、西三個(gè)方向打通交通堵點(diǎn)，與天開園及周邊居民區(qū)連通起來，不久后這里將建成充滿活力的商業(yè)步行街。

　　群眾成了直接受益者。濱海新區(qū)的泰達(dá)發(fā)展MSD樓宇搖身一變成為天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，可以實(shí)現(xiàn)693項(xiàng)業(yè)務(wù)“一站式”辦理。在寬敞的大廳里，辦業(yè)務(wù)的人絡(luò)繹不絕。

　　天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局企業(yè)發(fā)展科科長施偉熹說，2020年至今泰達(dá)發(fā)展寫字樓招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，借助北京疏解非首都功能的東風(fēng)，探索“以商招商”及“寫字樓+產(chǎn)業(yè)”的招商模式，MSD全域?qū)懽謽蔷C合出租率從2020年的55%升至61%。

　　人氣越來越旺的天開園現(xiàn)在注冊(cè)企業(yè)1100多家。按規(guī)劃，天開園核心區(qū)將在南開大學(xué)、天津大學(xué)“家門口”打造一個(gè)新型園區(qū)，為創(chuàng)業(yè)、科技成果轉(zhuǎn)化和教學(xué)科研創(chuàng)造條件。

　　天開園運(yùn)營公司天開發(fā)展集團(tuán)有限公司一位負(fù)責(zé)人信心滿滿地說：“將科技元素、文化元素融入城市建設(shè)，這里將打造成綠樹成蔭、書香縈繞的科創(chuàng)之都。”