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　　對于銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的行為，銀監(jiān)會已經(jīng)動真格了。

　　從限制銀信類業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)到房地產(chǎn)并購貸款的穿透式監(jiān)管，從多家銀行房地產(chǎn)貸款違規(guī)被罰到銀行收緊房地產(chǎn)信貸融資，傳統(tǒng)商業(yè)銀行資金繞道房地產(chǎn)的通道正在急劇收縮。

　　據(jù)記者了解，不少銀行今年房地產(chǎn)信貸政策更加審慎，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大也讓市場融資成本繼續(xù)攀升。

　　堵漏房地產(chǎn)融資

　　監(jiān)管對于房地產(chǎn)行業(yè)信貸在政策上的施壓已經(jīng)數(shù)年，但是效果較為有限。由于現(xiàn)實(shí)操作中不少信貸融資變?yōu)槔@道融資，銀行資金最終投向房地產(chǎn)的規(guī)模并沒有得到控制。然而這種情況在近期的諸多政策施壓下將有所轉(zhuǎn)變。

　　早在2013年，銀監(jiān)會就曾針對九大行業(yè)五類重點(diǎn)企業(yè)的貸款發(fā)出了警示函，房地產(chǎn)行業(yè)排在九大行業(yè)首位。此后，多數(shù)銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款被列為了限制類貸款，不僅將審批權(quán)上交到總行，還根據(jù)各區(qū)域不同實(shí)行了白名單制。

　　據(jù)了解，4年多來大型房地產(chǎn)企業(yè)尚能從銀行貸到資金，中小型房地產(chǎn)企業(yè)則主要憑借繞道融資來解決資金問題。實(shí)際上，銀信類合作是最主要的融資渠道。房地產(chǎn)商將項(xiàng)目通過信托通道包裝成券商資管計劃，然后對接銀行理財資金直接購買這類資管計劃。

　　“這是給企業(yè)放貸較常見的類信貸業(yè)務(wù)。根據(jù)銀行風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的不同，類信貸業(yè)務(wù)中門檻和成本也不一樣。相比企業(yè)直接從銀行貸款，可能有的銀行能夠突破一些硬性條件上的限制。”一家股份制銀行信貸部人士稱。

　　據(jù)該人士介紹，在資金的用途上，銀行直接放貸的資金把控更加嚴(yán)格，而類信貸業(yè)務(wù)中資金監(jiān)控相對弱一些，也極為可能挪作他用。

　　值得關(guān)注的是，監(jiān)管對于房地產(chǎn)融資明確要求必須“四證”齊全，自有資金必須到位，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)會借助經(jīng)營性貸款、物業(yè)性質(zhì)貸款、企業(yè)流動性貸款等名目繞開給房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

　　記者了解到，過去一年倒閉的很多集團(tuán)企業(yè)中，部分企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋面較廣，會采用旗下貿(mào)易類企業(yè)或其他性質(zhì)企業(yè)進(jìn)行貸款，然后將資金投向房地產(chǎn)板塊，這也成為銀行信貸中最為重要的一個風(fēng)險點(diǎn)。

　　此外，銀行并購貸款也頻頻被房地產(chǎn)企業(yè)鉆空子。表面上房地產(chǎn)企業(yè)會因?yàn)椴①徠渌髽I(yè)向銀行申請貸款，但是實(shí)質(zhì)上則可能是利用銀行的貸款支付土地出讓金。

　　“此前，首付貸、虛假按揭貸款等形式，都讓銀行的資金通過違規(guī)途徑進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，目前則是監(jiān)管要整治的重點(diǎn)領(lǐng)域。”上述股份制銀行信貸部人士表示。

　　記者了解到，對于銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)亦是2018年銀監(jiān)會的工作重點(diǎn)。近期銀行會頻頻喊話規(guī)范房地產(chǎn)融資，出臺相關(guān)政策也在提速。

　　2017年12月22日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》(即“55號文”)，對銀信類業(yè)務(wù)定義及銀信通道業(yè)務(wù)定義進(jìn)行明確，通知擴(kuò)大了銀信類業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義，將表內(nèi)外資金和收益權(quán)同時納入銀信類業(yè)務(wù)的定義;貫徹“三三四”檢查中提出的“誰出資誰負(fù)責(zé)”的監(jiān)管原則;堵住通過銀信通道規(guī)避監(jiān)管的“口子”，明確不得繞道信托將信托資金違規(guī)投向限制或禁止領(lǐng)域，不得利用信托通道掩蓋風(fēng)險實(shí)質(zhì)，規(guī)避資金投向、資產(chǎn)分類、撥備計提和資本占用等監(jiān)管規(guī)定，不得通過信托通道將表內(nèi)資產(chǎn)虛假出表。

　　1月31日，上海銀監(jiān)局就并購貸款展開進(jìn)一步規(guī)范，特別是對房地產(chǎn)相關(guān)并購，尤其是土地項(xiàng)目公司并購明確穿透監(jiān)管。

　　“開正門、堵偏門是監(jiān)管2017年擬定的一條政策原則。房地產(chǎn)信貸不應(yīng)該通過其他途徑規(guī)避監(jiān)管，而是要納入到正常的信貸中來。”上述股份制銀行信貸部人士認(rèn)為，這是銀行業(yè)務(wù)規(guī)范的一個趨勢。

　　重罰銀行違規(guī)

　　除了房地產(chǎn)信貸政策的頻頻出臺之外，監(jiān)管還通過對銀行違規(guī)行為的重罰，以震懾市場。

　　1月25日，廈門銀監(jiān)局公布出了19張罰單，其中多條處罰指向了違規(guī)貸款拿地和銀行理財資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　記者了解到，在近期處罰的銀行中，不僅有地方城商行和農(nóng)商行，國有四大行和股份制銀行及分支機(jī)構(gòu)也位列其中。這側(cè)面說明了銀行理財輸血房地產(chǎn)已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)非常盛行，也形成了較成熟的模式。

　　銀監(jiān)會副主席王兆星日前表示，銀監(jiān)會在檢查中發(fā)現(xiàn)，銀行理財存在違規(guī)開展資金池運(yùn)作模式、理財資金繞道投向房地產(chǎn)行業(yè)等違規(guī)行為。不僅違規(guī)，也給銀行客戶的理財帶來了不可預(yù)知的風(fēng)險。

　　1月25日至26日，銀監(jiān)會組織召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議再次強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

　　華北一城商行副行長表示：“資管新規(guī)還沒有正式落地，但是很多銀行對于理財業(yè)務(wù)的規(guī)劃和調(diào)整已經(jīng)在開展了，在這個關(guān)口，‘頂風(fēng)作案’的銀行應(yīng)該不會多，很多問題都是之前遺留下來的。”

　　涉及到理財資金池及理財資金違規(guī)投向房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上述華北城商行副行長坦言：“這樣做是有風(fēng)險的，尤其是對理財投資者來講，但是由于銀行盤子太大，又有所謂剛性兌付的存在，所以從銀行和投資者來講，一直是潛在的風(fēng)險，也違背銀行‘代客理財’的宗旨。”

　　1月31日，市場傳言某股份行暫停了新增房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，該行回應(yīng)該事件稱，銀行房地產(chǎn)貸款的占比較高，暫停新增房地產(chǎn)授信屬于暫時性的。

　　據(jù)記者了解，暫停房地產(chǎn)新增授信的銀行不在少數(shù)。一家國有大行內(nèi)部人士也表示要對新增房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目暫停，觀望政策和市場的變化。

　　“我們判斷短期內(nèi)對于房地產(chǎn)貸款的政策會越來越嚴(yán)格，越來越規(guī)范。對于存量項(xiàng)目的風(fēng)險也要做好風(fēng)險排查工作。”該國有大行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度在加大，存量項(xiàng)目的風(fēng)險情況要跟進(jìn)。

　　在金融強(qiáng)監(jiān)管的影響下，房地產(chǎn)融資渠道持續(xù)承壓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。”

　　“目前來看，因?yàn)?016年房企替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大。另外，從資金價格看，2017年發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%的水平均有非常明顯的上升。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。”張大偉如是說。

　　張大偉分析認(rèn)為，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　“在監(jiān)管政策調(diào)整和銀行全線收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況下，如今多數(shù)企業(yè)對融資環(huán)境都不是太樂觀。”上述國有大行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)可能即將面臨新一輪洗牌，不排除會有企業(yè)資金鏈斷裂倒閉。

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